Vous avez estimé votre bien sur MeilleursAgents et obtenu un chiffre. Puis sur un autre outil basé DVF et obtenu un chiffre différent. Lequel croire ? Voici les explications claires sur ce que chaque source mesure vraiment.
La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est produite et publiée par la Direction Générale des Finances Publiques. Elle recense l'intégralité des transactions immobilières enregistrées par les notaires depuis 2014. Chaque ligne correspond à une vente réelle : adresse, prix, surface, type de bien, date.
Ce que DVF mesure : les prix auxquels les biens ont effectivement changé de mains. Rien d'autre. C'est la réalité brute du marché.
MeilleursAgents est un leader du marché de l'estimation en ligne, racheté par SeLoger. Son estimation combine plusieurs sources : données DVF, données d'annonces immobilières (prix demandés), données de son réseau d'agents partenaires et modèles statistiques propriétaires.
Ce que MeilleursAgents mesure : une estimation du prix de marché actuel, intégrant à la fois les prix réels passés et les prix demandés présents. C'est plus dynamique mais aussi plus exposé aux biais.
MeilleursAgents intègre des prix d'annonces dans ses calculs. Or les prix d'annonces sont systématiquement plus élevés que les prix de vente réels — il y a en moyenne 3 à 7% de marge de négociation. Sur les marchés en correction (2023-2024 dans les BDR), cet écart pouvait atteindre 10 à 15% sur certains secteurs.
Résultat : si vous utilisez MeilleursAgents sur un marché en correction, vous risquez d'obtenir une estimation qui reflète les prix espérés d'hier plutôt que les prix réels d'aujourd'hui. La base DVF, elle, ne ment pas — elle dit ce qui s'est réellement passé.
La base DVF a un décalage temporel. Les transactions enregistrées aujourd'hui ont été signées 3 à 9 mois plus tôt. Sur un marché en hausse rapide, la DVF peut donc sous-estimer la valeur actuelle. En 2020-2022, period de forte hausse, la DVF était souvent en retard sur les prix réels du moment.
C'est pourquoi la combinaison DVF + expertise terrain est la méthode la plus fiable : la DVF donne le socle réel, l'expert local calibre l'ajustement pour la dynamique actuelle du marché.
Notre outil est basé exclusivement sur les données DVF — pas de prix d'annonces, pas de biais commercial. C'est intentionnel. Nous préférons une estimation légèrement conservatrice basée sur les réels plutôt qu'une estimation flatteuse basée sur les espérés.
Kevin Chevalier complète cette base avec sa connaissance du marché local en temps réel : les transactions récentes qu'il a lui-même suivies, la tension actuelle de l'offre et de la demande secteur par secteur. C'est cette combinaison qui permet d'obtenir la fourchette la plus précise.
Obtenez une estimation basée sur les DVF réels
Complétée par l'analyse terrain de Kevin Chevalier. Gratuit, sans engagement, sous 24h.
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