Frais de notaire pour un achat immobilier : le calcul complet 2026
« Frais de notaire » est un abus de langage : sur la somme que vous payez, le notaire n'en garde qu'une petite partie. L'essentiel part directement à l'État et aux collectivités locales. Comprendre cette répartition évite les mauvaises surprises et permet de budgétiser un achat au centime près.
Le chiffre à retenir : dans l'ancien, comptez 7 à 8 % du prix de vente. Dans le neuf, ce taux tombe à 2 à 3 %. Cet écart, souvent ignoré des primo-accédants, peut représenter plusieurs milliers d'euros de différence sur un même budget.
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Le terme générique « frais de notaire » recouvre en réalité trois catégories bien distinctes, que le notaire collecte et reverse pour la plupart :
| Poste | Part approximative | Destinataire |
|---|---|---|
| Droits de mutation (« frais de notaire » au sens courant) | ~5,80 % du prix | Département et commune |
| Émoluments du notaire (sa rémunération) | ~1 % du prix | Le notaire |
| Débours (frais réels : cadastre, hypothèques, copies d'actes) | ~0,3 à 0,8 % | Administrations diverses |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % du prix | État |
Résultat : sur 8 % de frais annoncés pour un achat dans l'ancien, à peine 1 point revient réellement au notaire. Le reste est une taxe que n'importe quel notaire de France facturerait de façon identique — ce n'est donc pas là que se joue le choix de votre office notarial.
Le calcul étape par étape
C'est la variable qui change tout : un bien de plus de 5 ans relève du régime « ancien » (~7-8 %). Un bien neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) bénéficie d'un régime allégé (~2-3 %), car la TVA remplace une partie des droits de mutation.
Les frais se calculent sur le prix net vendeur (hors commission d'agence si elle est payée séparément par l'acheteur). Pour un bien ancien à 300 000 €, comptez environ 21 000 à 24 000 € de frais de notaire.
Si vous empruntez, la banque exige une garantie (caution ou hypothèque), facturée séparément : comptez environ 1 à 1,5 % du montant emprunté en plus des frais de notaire proprement dits.
Le notaire demande une provision qui peut légèrement dépasser le montant réel — le solde vous est restitué après l'acte, parfois plusieurs mois plus tard. Ne comptez pas ce trop-perçu dans votre trésorerie immédiate.
Ancien vs neuf : un écart trop souvent sous-estimé
Pour un même budget de 300 000 €, la différence entre ancien et neuf peut représenter 15 000 à 18 000 € de frais de notaire en moins dans le neuf. C'est une donnée essentielle à intégrer dès la recherche : à enveloppe globale égale, le neuf laisse davantage de budget pour le bien lui-même — mais avec généralement un prix au m² plus élevé à l'achat, ce qui nuance l'arbitrage.
Qui paie, et peut-on les financer ?
Sauf accord contraire prévu au compromis, les frais de notaire sont intégralement à la charge de l'acheteur. Ils s'ajoutent au prix d'achat et ne sont, dans la grande majorité des cas, pas financés par le crédit immobilier lui-même : les banques demandent en général un apport personnel qui couvre au minimum les frais de notaire et de garantie, le crédit finançant le prix du bien.
Bon à savoir : certains frais annexes peuvent parfois être réduits ou évités selon la situation — mobilier inclus dans la vente déduit de l'assiette de calcul, achat en indivision avec répartition différente, etc. Un professionnel local peut vous aider à identifier les optimisations légales pertinentes pour votre projet.
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